طراحی تا اجرا

از طراحی تا اجرا

مدیریت پیمان چیست و چه تفاوتهایی با پیمانکاری دارد؟

پیش از همه بدانیم که طراحی و ساخت یک ساختمان بر سه رکن اصلی استوار است:

  1. کارفرما (مالک یا سرمایه گذارد)
  2. مشاور (طراح و محاسب)
  3. پیمانکار (سازنده)

و انجام یک پروژه ساختمانی به چند فاز مشخص قابل تفکیک است

لذا در ابتدا مراحل اجرای یک ساختمان شرح داده می شود که در خلال آن نقش هر کدام به تفصیل توضیح داده خواهد شد. هرچند این فازها ارتباط مستقیمی به مقوله مدیریت پیمان و پیمانکاری ندارند ولی بدون علم به آنها هم نمیتوان چگونگی اجرای ساختمان را شرح داد.

فاز صفر (مطالعات)

ارتباط بین این سه رکن در شرایط گوناگون متفاوت است، زمانی که کارفرما برای ساختن ساختمانی تصمیم میگیرد چه به صورت مدیریت پیمان (پیمان مدیریت ) و چه به صورت پیمانکاری، بلافاصله نقش مشاور و تأثیر آن در روند اجرای پروژه شروع خواهد شد. بدین ترتیب که ابتدا کارفرما طی قراردادی مشاوره خود را به گروه مهندسی مشخصی واگذار می کند؛ خواسته ها و آمال و نیازهای اصلی از هزینه و اجرای ساختمان را مطرح میکند (به صورت شفاهی، کتبی، فیلم، عکس و...) و مشاور بر اساس تجربه و دانشی که در اختیار دارد از کل به جزء مطالعات و نظر سنجی های خود را آغاز می کند تا با حداکثر اطمینان از فراگیر بودن مطالعات تصمیمات صحیح در خصوص طراحی ارائه کند. در این میان مسائل بسیار گسترده ای مطرح می‌شود از جمله هزینه ها، روش مدیرت پیمان یا کلید چرخان برای اجرا، پیمانکار مناسب و ارزان برای اجرای پیمان مدیریت ،سبک معماری، چگونگی دکوراسیون داخلی، بازار هدف، مسایل اجتماعی و بازخوردهای محلی، امکانات موجود و پتانسیلهای احتمالی پروژه که ممکن است کارفرما بی اطلاع بوده است، حتی آیا چنین تصمیمی صحیح است یا نه و ....

طراحی تا اجرا

فاز یک (نقشه های معماری)

بعد از تهیه مطالعات و اتمام رایزنی ها،  چهارچوب طراحی معماری مشخص میشود. چهارچوب یعنی مواردی شامل تعداد طبقات، سطح اشغال، زیربنای تقریبی، نکات و ضوابط آیین نامه ای، محدودیت های شهرداری و نظام مهندسی و دیگر سازمانها و مسائلی از این دست که در مجموع به صورت خلاصه مکتوب شده و به همراه برنامه فیزیکی که شامل اسامی فضاها و تعداد و متراژ تقریبی هرکدام در اختیار طراح یا طراحان قرار میگیرد. اصولاً آرشیتک پروژه از لحظه اول همواره در جریان تمام گفتگو ها و مطالعات بوده و تیم طراحی را هدایت خواهد کرد. و در برخی موارد مدیریت پیمان به وسیله خود طراح انجام میشود که در این صورت اندکی از هزینه ها صرفه جویی شده و مراحل تفهیم نکات گنگ طرح به پیمانکار یا مدیر پیمان حذف می شود.

در این مرحله نقشه های فاز یک که شامل نقشه های معماری با سیستم سازه ای مشخص (نه سازه محاسبه شده و دقیق) که تنها در نقشه های اولیه معماری، تکلیف سازه توسط معمار مشخص شده است آماده می شود و پس از بررسی های جامع تر توسط دیگر اعضای گروه مشاور مثل مهندسین سازه، تاسیسات، نقشه بردار و مهندسین برق نقشه های فاز یک تکمیل تر شده به مراحل تثبیت نزدیک می شود. البته در کشورهای پیشرفته تر، در این مرحله یک نفر یا شرکت با سابقه مدیریت پیمان و پیمانکاری در موضوع کاملا مرتبط به عنوان مشاور موقت در کنار تیم نظرات اجرایی را مطرح می کند. به عنوان مثال در پروژه ای با کاربری دانشکده، ممکن است مهندس معمار برای سیستم های حرارتی و برودتی داکتهای مناسب و کافی طراحی نکرده باشد که در این صورت با همراهی مهندس مکانیک تغییرات اعمال می شود و اصلاحات نقشه انجام می‌شود.

طراحی تا اجرا

فاز 2 (نقشه های اجرایی)

قبل از فاز 2 و بعد از فاز 1 ، یک سری فعالیت انجام می‌شود که مرحله جداگانه ای در عرف جامعه برای آن در نظر گرفته نشده است، اینجا ما بدان فاز 2 اولیه خواهیم گفت. در این مرحله نقشه های سازه، برق، مکانیک محاسبه می شود و بعد از آماده شدن، این نقشه ها به گروه معماری ارجاع داده می شود تا تمام جزییات معماری با سازه و تأسیسات برقی و مکانیکی منطبق شود.

در مرحله  فاز 2، نقشه های اجرایی تهیه می‌شود نقشه هایی که جزییات کامل اجرایی به همراه معرفی تک تک مصالح در آنها در نظر گرفته شده است. این نقشه ها معمولاً چهارگانه هستند، معماری، سازه، تاسیسات الکتریکی، تاسیسات مکانیکی. در این نقشه های ساختمانی دتیل ها و بزرگنمایی ها یا لی آوت و وال سکشن به اندازه کافی برای گویا بودن تمام جزییات برای اجرای کامل ساختمان ترسیم می‌شود. در کشورهای پیشرفته در این مرحله یک نفر به عنوان پیمانکار موقت با مشاور همکاری می کند تا در مورد مسائل اجرایی مشکلی برای آینده وجود نداشته باشد ولی چون مهندسین ما بخصوص در رده مشاور احساس همه فن حریفی تمام دارند چنین افرادی را به دفتر کار خود راه نمیدهند و ما همیشه در اجرا با مسائل عدیده ای مواجه هستیم که مشاور به درستی در مورد آن تصمیم نگرفته است.

برای دانلود نمونه نقشه کامل فاز 2 معماری با فرمت DWG اینجـــا را کلیک کنید

طراحی تا اجرا

فاز 3 (اجرا)

فاز سوم یعنی مرحله اجرای ساختمان، تازه الان میریسیم به مقوله پیمان مدیریت !

قبل از ساخت و اجرا ، مشاور پروژه، تمام نقشه ها را با سایت تطبیق خواهد داد و به تأیید نقشه بردار خواهد رساند. در قدم اول برای اجرای یک ساختمان لازم است تمام مسائل مالی آن با تقریب نزدیک به یقین حل و فصل شده باشد. لذا مشاور وظیفه دیگری بر عهده دارد و آن تهیه مدارک مناقصه است. در مدارک مناقصه شرایط پیمان و تمام جزییات در اختیار افرادی قرار می گیرد که مدعی پیمانکاری هستند و در مرحله اجرا با دریافت مدارک، قیمت پیشنهادی خود را به کارفرما ارائه می دهند.

تا اینجا مشاور و مالک در کنار هم هستند و تقریباً در مقابل پیمانکار! ازین پس معمولاً مشاور فقط ناظر بر اجرای صحیح پروژه خواهد بود و پیمانکار طی مراسم مناقصه، بر اساس برآوردهای خود، قیمت را ارائه داده و بر اساس قرارداد پیمانکاری ملزم به ادامه پروژه تا تحویل نهایی است و ضمانت اجرای این امر ضمانت نامه بانکی است. البته در صورت عقد قرارداد به صورت مدیریت پیمان چنین تضمینی وجود ندارد و در هر مرحله (معمولا 15 روز) کارفرما یا نماینده ایشان لیست هزینه های مدیر پیمان را بررسی کرده و برای پرداخت بعدی تصمیم گیری می کنند.

پس پیمانکار شخصی است که با مطالعه نقشه ها اعلام هزینه میکند و تمام مصالح و دستمزد و ... را برعهده میگیرد و بر اساس شرایط عمومی پیمان و شرایط خصوصی، در مقابل مبلغ هزینه شده مبلغ اصلی و سود خود را دریافت خواهد کرد سود پیمانکاری ساخت در این مدل معلوم نیست و گاهی ممکن است پیمانکار متضرر شود. تأیید کننده کیفیت و حسن اجرای پروژه نیز شرکت یا مجموعه مهندسین مشاور است.

این روند، روش عمومی در مورد اجرای پروژه های دولتی است. هرچند در مورد پروژه های خصوصی نیز چنین روندی را برای برگزاری مناقصه عمومی و سایر تشریفات عقد قرارداد پیمانکاری میتوان طی کرد. اما بخش خصوصی الزامی برای انجام مراحل مناقصه و توان سنجی پیمانکار (رتبه بندی، سابقه، توانایی مالی و...) ندارد ولی در پروژه های دولتی برای جلوگیری از بروز رانت و انواع فساد این روند اجباری ست. هرچند به نظر می رسد در عمل چنین تشریفاتی تأثیری در فساد نداشته است.

 در هر صورت در پروژه های عمرانی که کارفرما یا سرمایه گذار آن بخش خصوصی ست پیمانکار هر شخص حقیقی و حقوقی می تواند باشد که در این مدل مشاور و دستگاه نظارت یکی از زیر مجموعه های سازمان نظام مهندسی و شهرداری خواهد بود (مهندسین عضو و دارای پروانه یا اشخاص حقوقی عضو و دارای پروانه) که به کنترل کیفی زیربنایی می پردازد و وارد جزییات نمی شود.

طراحی تا اجرا

مدیریت پیمان

زمانی کارفرما مایل است از تمام هزینه ها و ریز مسائل اطلاع داشته باشد اما تخصص و زمان کافی برای انجام مستقیم پروژه را ندارد در این صورت  روش مدیریت پیمان وارد گود می شود بدانید که حتی سود حاکی از پیمان مدیریت کاملاً شفاف است. مدیر پیمان شخصی ست متخصص و با تجربه که توانایی انجام پروژه را به طور کامل دارد یعنی دارای روابط مناسب برای اختیار کردن تکنسین ها و کارگران و استادکاران ماهر است. همچنین مدیریت پیمان باید دارای ذکاوت کافی برای تشخیص کیفیت و کمیت مصالح و خدمات و نحوه ارزش گزاری به آنها باشد. در روش مدیریت پیمان در مورد سود مدیر پیمان که معمولاً درصدی از هزینه هاست توافق می‌شود و مدیر پیمان از نوسان قیمت ها و تغییر نظر کارفرما درحین کار فارغ است  از طرفی کارفرما با سیستم مدیریت پیمان از تمام هزینه ها به طور مشخص با فاکتورها و ... اطلاع می یابد حتی به راحتی می تواند تأمین بخشی از مصالح و مواد مورد نیاز را شخصاً انجام دهد. بدین ترتیب انعطاف عمل بسیار بالاست و هر دو طرف به صورت برنده برنده در این نوع قرارداد سود بدون استرس خواهد داشت.

تصور اشتباه!

یک تصور اشتباه در مورد مدیریت پیمان از طرف کارفرما وجود دارد و آن اینکه هزینه های پروژه در این روش اجرایی بیشتر خواهد شد. این یک تصور کاملاً غلط است. چرا که فرد متخصص به درستی می‌تواند هزینه ها را مدیریت کرده و با کاهش پرت مصالح و افزایش بهره وری کارگران و استادکاران، نقش موثری در کاهش هزینه‌های نهایی کارفرما داشته باشد. به عنوان مثال فرض کنیم در پروژه‌ای قرارداد مدیریت پیمان با 12 درصد سود برای مدیر، منعقد شده است در این صورت برای هر نفر روز کمتر از 1 ساعت افزایش بهره وری این رقم را جبران می کند از طرفی تقدم و تأخر و سلسله مراتب صحیح انجام پروژه در زمان و هزینه ها تاثیر قابل ملاحظه ای خواهد داشت گذشته از آن روشهای متره و برآورد، استعلام قیمت و بررسی کیفیت کارِ افرادی که به کار گمارده می‌شوند کاملاً تخصصی و نیازمند تجربه کافی است.

جمع بندی

به طور خلاصه روش مدیریت پیمان در پروژه ‌های خصوصی به نظر می‌رسد یکی از روشهای بسیار کارآمد و مقرون به صرفه برای کارفرماست بخصوص در مورد پروژه هایی که طراحی معماری یا شرایط خاصی دارند. به زبان ساده در این شیوه کارفرما و مالک با قرارداد پیمان مدیریت عملاً از دانش و تجربه مهندس مطابق با سلیقه و شرایط خود با انعطاف پذیری نا محدود بهره می برد.

 شرکت باغ مان معماری تبریز ( استودیو بوم ) به طور جدی در زمینه انجام پروژه به روش مدیریت پیمان در تبریز فعالیت داشته و با تکیه بر تجربه چندین ساله، چهارچوب متفاوت و بسیار شفافی را در این نوع از قرارداد اجرا دنبال می کند.

ساخت و اجرا

پروژه ویلای هریس یکی از پروژه های موفق در زمینه اجرای ویلا به روش مدیریت پیمان است توسط استودیو معماری بوم طراحی و اجرا شده است برای دریافت مشخصات کامل آن این لینک  و این لینک را مشاهده کنید.

یکشنبه ۱۱-۰۶-۱۳۹۷
برچسب ها: